Mercado inmobiliario en Cuba, se mueve, pero ¿hacia dónde?

Foto de portada: Randdy Fundora/Temas.

¿Qué es el mercado inmobiliario? ¿Cómo caracterizarlo? ¿Cuáles son sus principales impactos sobre el espacio urbano, en particular, de la capital? Estas fueron las interrogantes que dieron inicio al panel "Gestionar la ciudad: mercado inmobiliario y vivienda", convocado por la revista Temas en su espacio de debate mensual Último Jueves, bajo la conducción de Rafael Hernández, director de esta publicación.

En su sede habitual de Fresa y chocolate, en las inmediaciones de 23 y 12, este espacio de discusión contó con la presencia del destacado economista urbano Ricardo Núñez; el arquitecto alemán R. Erich Treffetz, cuya tesis doctoral versó sobre la vivienda en zonas céntricas en Centro Habana; y el jurista y director de la agencia inmobiliaria La Isla, Yovanni Cantillo. El panel puso sobre la mesa la compleja dinámica de este mercado, y cómo impacta sobre el entorno construido, la economía y la sociedad de las ciudades del país, especialmente la capital.

Para Ricardo Núñez, no se puede hablar de mercado inmobiliario sin tener en cuenta que es parte del juego de hacer ciudad y ciudadanía. “Estamos hablando de cómo se estructuran, crean y desarrollan estos procesos de hacer ciudades, que tienen una complejidad enorme, y donde entra el mercado inmobiliario como uno de los elementos, en interacción con otros problemas, como las viviendas sociales, la infraestructura, los espacios públicos, las inversiones…”, sostuvo el especialista.

A su juicio, la cuestión de la ciudad, entendida en su amplia dimensión, incluye una dimensión insoslayable, relacionada con su historia, que ha generado una matriz urbana, que incluye ubicación, posicionamiento, con singularidades preexistentes y propias. Así que la legalización de la compraventa de viviendas en 2011 inició un proceso necesario, lamentablemente tardío, para superar un vacío dejado por el único mecanismo existente para obtener otra vivienda con diferente localización, espacio, calidad de construcción —la permuta—, que condujo a distorsiones en el entorno urbano. Lo que se suponía era una ecuación simple de trueque-beneficio empezó a revelar señales negativas, relacionadas con precios, especulación, mercado informal, ilegalidades, como alternativa a la ausencia de la compraventa.

En su criterio, el mercado inmobiliario actual resulta muy imperfecto. Se trata de “un casi-mercado, si tenemos en cuenta que el mercado se define como un pacto de la colectividad —más allá de las reglas del juego que estén sobre la mesa e instituciones que juegan en estas reglas— sobre los valores transaccionales de los bienes y beneficios que se ofrecen”. Este mercado, en el caso cubano, no se integra como tal, ya que “a pesar de los avances y esfuerzos para legalizar a los actores sociales inmobiliarios no estatales, el flujo de información es insuficiente como para que se produzca ese proceso estructurado y colectivo”, opinó.

Foto: Randdy Fundora/Temas.

Otro elemento es lo que el experto llamó un velo, que oscurece los entornos de trabajo, derivado de las acciones autorizadas, donde supuestas viviendas se convierten en alojamientos o restaurantes. “No puede obviarse la incongruencia entre el permiso de una autoridad pública para adquirir o reparar una vivienda y hacer uso del suelo; y la autorización para desarrollar un negocio, por ejemplo, dependiente de la dirección de Trabajo”, explicó.

A pesar de estas distorsiones y falta de información, “este mercado está permitiendo que se comience un mapeo de los valores del suelo y de las propiedades en La Habana. Ya empiezan a verse atisbos, en páginas web, del consenso de la colectividad sobre diferentes atributos de los inmuebles, que consolida ciertos imaginarios de dónde se gana en la ciudad en términos de valor y disfrute”, dijo. Asimismo, este “mercado” comienza a hacer un nuevo dibujo socioespacial, que si bien a largo plazo puede traer lecturas negativas, se traduce en dinámicas para la ciudad, con nuevos actores y nuevo diseño de políticas públicas.

Finalmente, Núñez agregó que parte de lo que está pasando, y caracteriza también a este mercado inmobiliario, es “esta suerte de espiral especulativa a partir de un stock [de viviendas] que no crece, y donde ciertas caracterizaciones están ganando o perdiendo atributos. De ahí las distorsiones en los precios actuales, alrededor de un fondo de inmuebles que se mueve muy poco, e intenta posicionar valores con el mismo patrimonio”, refirió. Aunque los actores de este mercado inmobiliario actual pudiesen tener un papel más relevante en el futuro, sin embargo, habría que preguntarse hasta qué punto la ciudad está preparada para incorporarlos.

De acuerdo con el profesor Treffetz, el mercado inmobiliario en el mundo actual va más allá del área vivienda, lo que en Cuba todavía no ocurre de igual modo. Este rasgo particular del mercado cubano, que gira alrededor de inmuebles habitacionales, viviendas ya existentes, en uso, un mercado de stock, y de compraventa, hace que el mercado de alquiler resulte mínimo. “La restricción a poseer la propiedad de una sola vivienda produce una oferta y demanda atomizadas”, planteó el arquitecto.

Otro elemento distintivo es que no existen agencias, ni cooperativas, que desarrollen viviendas sin fines de lucro. Esta limitación da al traste con posibles cadenas de compraventa, orientadas a priorizar un uso más económico de las viviendas.

Este vacío le deja un espacio mayor a la transformación de las casas para fines comerciales, dígase arrendamiento al turismo. Enfatizó que, en este caso, la tendencia es a “tomar” determinadas áreas de la ciudad, como por ejemplo, en el Consejo Popular Catedral, donde casi no hay viviendas en la planta baja, inundada por los negocios.

Foto: Randdy Fundora/Temas.

Otro factor que incide en el mercado inmobiliario es el de las remesas. “Uno de cada tres núcleos familiares cubanos recibe remesas desde que se despenalizó el dólar en los años 90. Luego de la ley de la compraventa, esa cantidad se ha triplicado, lo cual habla de nuevos actores en este mercado, desde familiares que ayudan a levantar un negocio o compran casas con vistas a futuro; si bien, la limitación a una propiedad, y el origen de esas remesas, haga difícil hablar todavía de presencia significativa de capital extranjero”, señaló.

Sin embargo, sí es evidente que hay una nueva clase media, con mucho más dinero que antes, mucha más demanda de consumo, en contraposición con una oferta estática.

El doctor Trefftz se refirió al problema global de la gentrificación, especialmente presente en ciudades con importante potencial turístico y relevancia económica, consistente en la transformación de un espacio urbano deteriorado o en declive, a partir de la reconstrucción o rehabilitación edificatoria, con mayores alturas que las preexistentes, y que provoca un aumento de los alquileres o del costo habitacional en estos espacios, así como que los residentes tradicionales abandonen el barrio y que se sitúen en espacios más periféricos. Opinó que este no es ahora mismo un problema en Cuba, con 84% de propietarios de viviendas, una de las cifras más altas del mundo, pero que no debe perdérsele la pista.

El gestor inmobiliario Yovanni Cantillo, uno de los actores directos en este mercado, a partir de la experiencia de la agencia inmobiliaria que dirige, La Isla, dijo que la dinámica del sector fue creciente hasta 2017, cuando la política norteamericana cambió de modo drástico hacia Cuba con la llegada de Donald Trump, a lo que se sumó la decisión del país de paralizar las actividades por cuenta propia. “Las ventas en el sector se redujeron a la mitad”, señaló.

Movimiento geográfico, búsqueda de capacidad y espacio, son las principales aspiraciones que animan este mercado, que a pesar de las anomalías con que se desarrolla, tiene, a su juicio, aspectos positivos.

“Muchos inmuebles se han recuperado y han logrado embellecerse, se aprecia dinamismo comercial, variedad de ofertas, generación de empleos, y hasta cierto punto también se han reorganizado espacios urbanos. Se favorece a la ciudad, pues los impuestos benefician directamente a los gobiernos territoriales, aunque quedan problemas no resueltos como los desechos y las luminarias”, comentó.

Estas bondades en la dinámica del mercado inmobiliario en la ciudad conviven con deformaciones, como son el incumplimiento de los términos establecidos en las licencias de obras aprobadas por parte de los propietarios, así como los inconvenientes que la posibilidad de abrir negocios, y hacerlo en espacios no apropiados, trae a las comunidades —ruido, daños al medio ambiente, falta de higiene, entre otros.

Ahora bien, ¿en qué medida estas distorsiones van más allá de las transacciones de viviendas y de las reglas del mercado inmobiliario? ¿En qué medida la supervalorización de la vivienda a la que asistimos hoy, está transformando el tejido social y la economía de la vivienda, en lugar de facilitar la solución de la vivienda social? ¿Hasta qué punto la normalización de la compra-venta va acompañada de sacar a flote los mecanismos informales, los subterfugios y violaciones generados por tantos años de prohibición?, reflexionó el moderador Rafael Hernández.

Foto: Randdy Fundora/Temas.

Desde el público, nueve personas agregaron inquietudes y tocaron numerosos aspectos. ¿Cuando se compra y vende una vivienda, se está comprando y vendiendo el suelo? ¿Ofrecen las regulaciones actuales claridad sobre este asunto? ¿Cómo está funcionando la dinámica de los precios de los inmuebles, la oferta y demanda? ¿Cómo se impulsa la construcción de la vivienda social?

La reconstrucción y recuperación de la ciudad y los inmuebles, y el rol que pueden jugar los ciudadanos en este empeño, no solo por su belleza sino porque es el espacio donde transcurre la vida de las personas, formó también parte del debate.

Si los propietarios no aportan al fondo común de restauración de las edificaciones, se acentúa el deterioro del fondo habitacional, reflexionaron desde el público. Se colocó en el debate el hecho de que los problemas del mercado inmobiliario son también un síntoma de la crisis de valores que hoy vive la sociedad, y donde quien tiene dinero, determina, entre otras cosas, quien compra o no una vivienda.

En  la ronda de comentarios y respuestas del panel, Yovanni Cantillo subrayó que el mercado limita zonas y segmenta.

“El suelo urbano es un tema no tocado en Cuba, y en tanto no se resuelva, y se organice en un cuerpo legal, será difícil regular un tema como la especulación de los precios”, reflexionó por su parte R. Erich Treffetz.

Para el economista urbano Ricardo Núñez, se trata de armonizar las miradas a corto y largo plazo, y conectar elementos. El mercado inmobiliario anticipa expectativas futuras, y cambia el valor del suelo público o privado, a partir de la planificación de la ciudad. “El suelo repercute en el valor de las viviendas, funciona como un diferencial”, dijo.

Opinó que, en Cuba, aún este mercado no genera importantes dinámicas de la ciudad, está estancado. Se hace necesario ampliar ese stock y hoy no se construye. “En una ciudad plural, de muchos, la idea de no sentirse excluido resulta vital”, agregó el experto, quien identificó algunas de las señales de hacia dónde ir.

En ese sentido, manifestó la importancia de diferenciar ciudades como La Habana, por su complejidad y riqueza, del resto de los circuitos de asentamientos urbanos. Convertir las remesas en un mecanismo eficiente, incrementar el fondo inmobiliario, crear cooperativas donde pueda existir corresponsabilidad financiera entre las mismas y los gobiernos locales que garanticen calidad de la inversión, completar marcos legales y hacer perfeccionamientos, son posibles caminos, destacó.

“Hacer ciudades, no viviendas, de lo contrario estaremos en un barco que da muchas vueltas y no podrá llegar a un destino cierto y feliz”, concluyó Núñez.

 

 

 

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